Kvůli novým regulím České národní banky se značně ztížila cesta k hypotéce. Problémy s jejím získáním mívají obzvlášť mladí lidé. Stále častěji jim tak pomáhají rodiče a příbuzní – zastavují vlastní nemovitosti. Tím však riskují, že by v krajním případě mohli přijít o obě střechy nad hlavou.
Doporučení České národní banky zkomplikovala řadě lidí cestu k hypotéce. Klienti musejí obvykle dát alespoň pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních peněz. Pokud stojí pět milionů, musejí mít na kontě milion. A to může být – hlavně pro mladé – problém.
V poslední době roste podíl lidí, kteří k žádosti o hypotéku přizvou rodiče nebo příbuzného, kteří úvěr navíc zajistí svou vlastní nemovitostí. V praxi to znamená, že padne omezení ohledně výše vlastních zdrojů. Klienta pak v maximální výši hypotéky omezují už jen kritéria, která poměřují výši dluhu a splátek k jeho příjmům.
Přesné statistiky nejsou. „Je to zjevný trend, mnoho poradců, prodejců i realitních makléřů ho potvrzuje,“ říká hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. „Je to relativně časté. U mladých žadatelů, řekněme do 30 let, je to každý třetí nebo čtvrtý,“ říká finanční poradce Partners Vladimír Weiss.
Staňura říká, že jde o logickou reakci na to, že ČNB již několik let netoleruje stoprocentní hypotéky. Maximální procento z hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava pro hypoteční úvěr (neboli ukazatel LTV), nyní činí 80 procent. Existuje drobná výjimka, v 15 procentech případů ze svého portfolia mohou jít banky až na 90 procent.
„Regulace spojená s vysokými cenami nemovitostí vedla k tomu, že zejména mladé rodiny nejsou schopny tento ukazatel splnit. Proto požádají rodiče, aby jim pomohli ručením jinou než kupovanou nemovitostí. Výsledkem dodatečného ručení je dramatický pokles LTV u hypotečního úvěru,“ vysvětluje Staňura.
Pokud si například mladá rodina chce koupit byt za tři miliony korun, měla by mít při LTV 80 procent našetřeno alespoň 600 tisíc (a k tomu dalších 120 tisíc, které zaplatí státu jako daň z nabytí nemovitosti). Když rodiče zastaví ke kupované nemovitosti ještě byt za dva miliony, lze čerpat hypotéku na celou nemovitost, protože žadatel plní ukazatel LTV i se slušnou rezervou (je na 60 procentech).
Podle Weisse by navíc žadatel díky dozajištění mohl získat i o něco lepší sazbu hypotéky, protože se dostane na lepší poměr výše úvěru k zástavní hodnotě. S vyšší hypotékou, tedy i vyšší splátkou, však podstupuje větší úvěrové riziko.
„Na druhou stranu nemusíme použít ani korunu z vlastních zdrojů, takže máme výrazně vyšší bezpečnostní polštář pro výpadky příjmu nebo neočekávané výdaje, než kdybychom se úplně vydali z vlastních zdrojů na koupi,“ dodává Weiss.
„Jde to použít vždy, pokud rodiče jsou ochotni dát vlastní nemovitost do zástavy k úvěru dětí, nemá právní vady (věcná břemena, zástavní práva, apod.) a je v osobním vlastnictví rodičů,“ říká mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Nemusí jít jen o rodiče, v bankách mohou být jako zástavci příbuzní v přímé i nepřímé linii.
Postup pochopitelně není bez rizika. V krajním případě, když se klient dostane do problémů se splácením, může rodina přijít o obě nemovitosti. „Je také třeba, aby měl klient na paměti, že nemovitost je zatížena zástavou, a nemůže ji tak prodat, aniž by se na tom s bankou nedomluvil a jako zástavu jí poskytl jinou nemovitost,“ dodává mluvčí Air Bank Jana Karasová.
Morální závazek
Místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim proto nabádá k jisté zdrženlivosti. „Zajistit své bydlení majetkem rodičů, kteří už si asi na další majetek našetřit nestihnou a je to otázka zajištění jejich stáří – to bych pokládal za obrovský morální závazek,“ říká Eim.
Podle nového zákona o spotřebitelském úvěru existuje šestiměsíční ochranná lhůta, v níž by měl dlužník při dlouhodobých problémech se splácením zpeněžit jednu z nemovitostí a uhradit hypotéku. Na byt rodičů pak banka nesáhne. „Důležité je správně nastavit parametry hypotéky, hlavně rozumnou výši splátky. A také mít základní rezervy. Každý úvěr je tak bezpečný, jak jsme schopni ho splácet,“ říká Weiss.
Rodiče nemusí mít zastavenou nemovitost po celou dobu splácení hypotéky. „Během splácení se snižuje jistina úvěru a při refixaci nebo refinancování je dříve či později možné ručit už jen pořizovanou nemovitostí. Svou roli může v tomto ohledu sehrát také růst cen nemovitostí, který probíhal v posledních letech,“ říká Eim.
Uvolnění, tedy vyvázání, zástavy rodičů však není nárokové. „Je to otázka žádosti a schválení bankou. Banka souhlasit nemusí. Někdy pak dává lepší smysl odejít k jiné bance, které už se jako zajištění nabídne pouze financovaná nemovitost,“ dodává Eim.
Mladí klienti by v budoucnu mohli dostat ještě jinou cestu, jak lépe dosáhnout na hypotéku, aniž by museli žádat rodiče o zajištění jejich nemovitostí. Poslanci nyní mají na stole návrh zákona, podle něhož by se na ně vztahovaly volnější limity.
Zdroj: iDNES.cz