Volba mezi bydlením ve vlastním a měsíčními platbami činže není jednoznačná. Hypotéka sice vede, ale univerzální spásou být nemusí.
AŽ O TŘETINU VÍCE zaplatí každý měsíc průměrný hypoteční dlužník v Praze proti tomu, kdo v hlavním městě drží na byt pouze nájemní smlouvu. Zatímco za sedmdesátimetrový třípokojový byt na Praze 4 vydá nájemce měsíc co měsíc zhruba dvacet tisíc korun, v případě hypotéky na obdobný byt to bude u dvacetileté půjčky takřka o devět tisíc korun více. Tedy 29 tisíc, skoro celá průměrná pražská mzda. Situace se ovšem dramaticky mění s rostoucí vzdáleností od metropole. Měsíční splátka hypotéky vzhledem k diametrálně nižším cenám bytů ve zbytku republiky zásadně klesá, nájemné je však o poznání stabilnější.
Zatímco například průměrný nájemce třípokojového bytu v Olomouci zaplatí za měsíční nájem bytu 14 tisíc korun, splátka hypotéky zkrátí jeho měsíční příjem jen o necelých devět tisíc. Obdobná situace panuje přinejmenším v rozhodující většině českých krajských měst. Největší propast mezi nájemným a hypoteční splátkou zeje v oblastech s nejnižšími cenami bytů, tedy především v Ústeckém kraji, na Ostravsku či na Karlovarsku. „Průměrná úspora se liší dle konkrétního místa. Ve větších městech bývá menší než na maloměstech, ve všech případech je ale hypotéka stále levnější, a to i přes postupné zvyšování úroků ze strany České národní banky,“ uvádí analýza poradenské společnosti ZFP akademie.
RIZIKOVÝ FAKTOR ČASU. Optimální volba mezi bydlením ve vlastním na hypotéku a měsíčními platbami se mění v čase i kvůli strmě zdražujícím úvěrům. Zatímco v listopadu 2016 zaplatil dlužník za hypotéku průměrný roční úrok 1,77 procenta, tedy poblíž historického úrokového dna, nyní jsou to takřka tři procenta. Zásadní mohou být i platby, které vlastník bytu hradí nad rámec hypotéky. To se týká především nákladů na údržbu a renovaci bytu, pojištění a také veškerých spoluvlastnických plateb na účet společenství vlastníků jednotek a rezerv na opravy.
Průměrná platba do fondu oprav vyjde měsíčně majitele bytu na 15 korun za metr čtvereční, přičemž se podstatně liší podle stavu domu, v němž se byt nachází. Zatímco za sedmdesátimetrový byt v novostavbě činžovního domu zaplatí majitel kolem dvou set měsíčně, obdobný byt ve starém činžáku může vyjít i na dva a půl tisíce korun, tedy více než desetinu samotné hypoteční splátky. Podle odhadu analytiků Partners dosáhnou celkové měsíční náklady na trvale udržitelné vlastní bydlení, tedy se započtením plateb do fondu oprav a servisu bytového zařízení, zhruba 55 korun za metr čtvereční, tedy více než 46 tisíc korun ročně. Za dvě dekády placení hypotéky to dá téměř milion navíc.
VELKÁ NEZNÁMÁ: CENA. „Investice do vlastního bydlení se dlouhodobě vyplácela především díky růstu cen bytových nemovitostí,“ uvádí expertní realitní publikace Trend Report 2019 mapující mimo jiné i trendy v rezidenčním bydlení. Pražské byty během poslední dekády zdražovaly v průměru více než o 3,6 procenta ročně, růst cen ale už během posledních měsíců opadá a míra zhodnocení bytu v příštích letech je značně nejistá.
HYPOTÉKA ANO, ALE… I tak se odborníci shodují, že upřednostnění nájmu před hypotékou dává největší smysl v případě mladých, bezdětných lidí s relativně nižšími příjmy očekávajících v příštích letech častou změnu bydliště.
„To je typická situace, kdy bude lépe bydlet v nájmu, jelikož taková volba poskytuje potřebnou flexibilitu. V případě finančních problémů se sice můžete dostat do dluhů na nájmu, ale půjde spíše o krátkodobý problém,“ uvádí Pavel Aron z Gepard Finance. S přibývajícím věkem se ale situace mění.
„Pokud zájemce zůstane na důchod v nájmu, cena může být neúměrná jeho důchodu. Další věcí je cena peněz. Dnes může být splátka hypotéky řekněme kolem třetiny příjmu, ale do budoucna to může být třeba jen šestina nebo i méně čili rodinné cash flow bude hypotéka zřejmě zatěžovat méně a méně vzhledem k očekávané ceně peněz a růstu příjmů,“ zdůrazňuje výhody hypoték analytička Partners Lucie Drásalová.
