Od loňského dubna platí přísnější doporučení ČNB na hypotéky. Z nabídek bank vymizely hypotéky nad 90 procent hodnoty nemovitosti. Banky také přitvrdily, daleko více prověřují žadatelovy příjmy a míru jeho celkového zadlužení.
Podle Vladimíra Weisse, finančního poradce firmy Partners Financial Services, se ale zpřísnění tolik nedotklo žadatelů o úvěry do 80 procent hodnoty nemovitosti.
HN: Dle výsledků březnového šetření ČNB mezi bankami se dostupnost úvěrů na bydlení v prvním čtvrtletí dále snížila, protože pokračoval trend posledního roku – růst sazeb a zpřísňování podmínek úvěrů. Jak se to projevilo?
Vývoj koresponduje s doporučeními České národní banky z loňského léta. ČNB bankám doporučuje větší obezřetnost při posuzování žadatelů o úvěr nad 80 procent zástavní hodnoty nemovitosti. ČNB chce, aby banky více zohledňovaly celkové zadlužení žadatele vzhledem k jeho ročnímu příjmu, tedy ukazatel DTI. A také poměr veškerých závazků, které platí měsíčně, vůči jeho měsíčnímu příjmu, což je ukazatel DSTI. Jako rizikové centrální banka přitom zmiňovala hypotéky vyšší než osminásobek ročního příjmu žadatele a dále pak, když měsíční splátka všech závazků přesáhne 40 procent jeho čistého měsíčního příjmu. Zpřísňování podmínek se tedy týká hlavně zmíněných úvěrů nad 80 procent zástavní hodnoty.
To velice podstatné omezení dostupnosti hypoték nastalo už od dubna 2017. Banky mohou poskytovat už jen 90procentní úvěry, a to ještě velmi omezeně. Před tím to mohlo být až 95 procent.
HN: Promítly banky tato omezení hned, nebo postupně?
Je to kontinuální proces a zároveň příprava na zákon o České národní bance, pokud se ho někdy podaří prosadit. Ten by ČNB umožnil vydávat už nejen doporučení k hypotékám, ale jejími nařízeními by se pak museli striktně všichni řídit. Banky ale už zavádí i zmíněné dva poměrové ukazatele úvěruschopnosti žadatele, aby na nový zákon byly co nejlépe připravené. Zatím je každá banka stanovuje trochu jinak. Například poměr celkové měsíční splátky všech klientových závazků k měsíčnímu příjmu často může být 50 procent.
HN: Odmítají banky žádosti o hypotéky, které jim donesete?
Máme veškeré kalkulátory, a když už klientovi spočítáme, že na hypotéku dosáhne, jsme s žádostí u banky, kterou vybereme, stoprocentně úspěšní. Pokud má klient příjem příliš nízký, tak se o to ani nepokoušíme. K omezení dostupnosti hypoték dochází tím, že se navyšuje průměrná výše požadovaného úvěru a zároveň se zvyšují sazby. Díky tomu roste i průměrná měsíční splátka hypotéky.
Podle mě ale největší omezení představuje požadavek ČNB na vlastní zdroje. Protože hypotéky s dobrou sazbou jsou do 80 procent hodnoty nemovitosti, na pořízení nemovitosti je potřeba mít dalších aspoň 24 procent vlastních zdrojů. Dvacet procent na zaplacení kupní ceny a čtyři procenta na daň z nabytí nemovitosti.
HN: Jak se letos změnily nároky na příjem žadatele o hypotéku?
Osobně nespatřuji žádná nová omezení, spíš větší důslednost bank. Ale je pravda, že zejména u hypoték v pásmu 80 až 90 procent nebo u hypoték na 80 procent, které se obvykle z deseti procent doplňují vlastními zdroji a z deseti úvěrem ze stavebního spoření, úspěšný žadatel musí mít nadprůměrné příjmy. Je to samozřejmě velice individuální.
Snaha získat hypotéku se může ale i nadprůměrně vydělávajícím klientům zkomplikovat tím, že už mají kontokorent, kreditní kartu či spotřebitelský úvěr. Při výpočtu jejich bonity to bance nemusí tak dobře vycházet či jí to nemusí vycházet vůbec.
Větší důslednost bank hodně souvisí se zákonem o spotřebitelském úvěru, který bankám nařizuje, aby více zkoumaly příjmy klienta. To je i důvod, proč v létě 2016 vymizely hypotéky bez prokazování příjmů.
HN: Chodí za vámi lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou – a řeknete jim to rovnou?
Ano. Nebo jim řekneme, že na hypotéku dosáhnou, ale musí něco změnit. Buď doplatit některý stávající závazek, nebo se snažit třeba navýšit příjem. Často je problém v tom, že manželka je na mateřské nebo rodičovské dovolené a příjem domácnosti na hypotéku nevychází. Tito lidé jsou nuceni s koupí počkat, dokud se jejich finanční situace nezlepší.
HN: Je letos víc lidí, kterým pořízení nemovitosti nevychází, než před rokem, kdy ČNB začala požadovat, aby většina žadatelů měla k hypotéce alespoň pětinu vlastních zdrojů?
Troufám si tvrdit, že u hypoték do 80 procent se nic nezměnilo, jiné je to u hypoték nad 80 procent a u prokazování příjmů. Nemluvil bych ale o zpřísnění, spíše o větší důslednosti bank. A je s tím víc papírování. Do žádosti o úvěr se vypisují i další výdaje, jako jsou výdaje na chod domácnosti, na bydlení a podobně. To se dříve nedělo, stačilo vyplnit příjem a počítalo se s nějakým životním minimem. Nyní se také více zkoumá příjem z podnikání či ze závislé činnosti.
Ale že by to najednou větší části zájemců o hypotéku nevycházelo, to se neděje.
HN: Jak banky nyní zkoumají příjem žadatele o hypotéku?
Je zapotřebí doložit potvrzení o příjmu. Většina bank chce vidět i výpisy z účtu žadatele a dostat tím lepší obraz o jeho hospodaření. Občas se stává, že dokládáme i pracovní smlouvu. Takže z tohoto pohledu je to přísnější. Ale že by bylo přijato nějaké plošné opatření, že například potřebujete o 10 tisíc korun vyšší příjem, abyste dosáhli na dvoumilionovou hypotéku, to se neděje.
HN: Zaznamenáváte rozdíly mezi bankami při posuzování žádostí o hypotéku?
Drobné rozdíly jsou. Například klientovi, který má 30 tisíc čistého a žádá třeba o dvoumilionovou hypotéku a nemá žádný závazek, prakticky všechny banky poskytnou podobnou maximální výši úvěru. Liší se třeba v tom, že jedna banka poskytne 2,2 milionu a „nejhorší“ třeba jen 1,9 milionu.
Ale liší se to třeba i v tom, že scoringové modely rozdílně započítávají, že už klient má nějaký závazek, třeba že splácí spotřebitelský úvěr. V posuzování se liší i podle toho, zda žádá sám, nebo s partnerkou.
HN: Trvá kvůli většímu zkoumání žadatelů vyřízení hypotéky delší dobu, než tomu bylo dříve?
Zaplať pánbůh ne. Protože výpisy si například můžeme stáhnout pár kliky v internetovém bankovnictví. A díky skenování nebo kopírování se dá většina dokumentů doložit obratem.
Takže v tomto není problém.
HN: Banky v březnovém průzkumu ČNB dávaly najevo, že ve druhém čtvrtletí budou dál zpřísňovat podmínky úvěrů na bydlení. Očekáváte, že sazby hypoték porostou?
Ano, předpokládáme další zdražení hypoték, protože trend ceny zdrojů na mezibankovním trhu je rostoucí. To se musí následně projevit i na sazbách hypoték.
HN: Jak vidíte vývoj na hypotečním trhu v tom dalším čtvrtletí?
Během jednoho čtvrtletí se toho moc nezmění. Velkým otazníkem je, co bude ve Zprávě ČNB o finanční stabilitě za rok 2017, která vyjde v červnu. Tak uvidíme, jak bude centrální banka s vývojem spokojená, či nespokojená. A uvidíme, jak na to zareagují banky. Většinou se doporučeními řídí, ať už obratem, nebo během pár měsíců. Ale stále platí, že žadatel bude potřebovat i hodně vlastních peněz a navíc porostou sazby. Koncem roku by průměrná sazba mohla být okolo tří procent. A to bude mít dopad na výši měsíční splátky, což se negativně projeví ve scoringových modelech bank. Budete potřebovat větší příjem, abyste dosáhl na stejnou výši hypotéky.
HN: Jaký je zájem o hypotéky ze strany mladých rodin? Zařizujete jim po zpřísnění podmínek méně hypoték?
Průměrnému klientovi je mezi 25 až 35 lety. A tam potom závisí, z jakého ekonomického zázemí rodina pochází. Často je významně podporují rodiče, a pokud příbuzní připravili mladé rodině i úspory, dostane se snáze i k vlastnímu bydlení. Na druhou stranu hodně závisí na lokalitě. Já působím v Praze, která je v cenách nemovitostí specifická, ale třeba na Ústecku je průměrná cena 70metrového bytu okolo půl milionu. To vám pak stačí na hypotéku zhruba 120 tisíc korun vlastních zdrojů, což už není tolik.
HN: Cítíte stále zájem ze strany bank na prodeji hypoték, nebo některé přibrzdily?
Banky hypotéky poskytovat chtějí. Každopádně vidíme, že když jim přivedeme klienta a jeho záměr dává smysl, snaží se mu vyjít vstříc, včetně rychlosti vyřízení žádosti. A nyní snad každá banka má nějakou akci na výhodnější úrokovou sazbu nebo poplatky. Je to stejné jako každé jaro. V tom se moc nezměnilo.
Zdroj: Hospodářské noviny