Na koupi bytu na hypotéku v Praze nebo Brně často nedosahují už nejenom takzvaní singles, ale i mnoho mladých párů, jejichž příjmy banky posuzují společně. A tak se stěhují do menších obcí, které jsou jim většinou nakloněny.
Úrokové sazby u hypoték rostou, podmínky pro získání hypotéky se zpřísnily. Praxe ovšem ukazuje, že toto není hlavní problém pro zájemce o bydlení. Největším omezením je obzvláště v Praze a dalších velkých městech cena nemovitostí.
„Pražský byt 1+1 o výměře 36 metrů čtverečních, který je vzdálený čtyřicet minut od centra, nekoupíte pod tři miliony korun. Takový byt se jistě vyplatí jako byt startovací, protože se dá vždy prodat, ale pro založení rodiny to není,“ říká Lukáš Babický, realitní makléř M&M reality.
To potvrzuje i Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz. „Ceny rodinných bytů v Praze podstatně narostly, například byty 3+KK se v březnu 2016 daly pořídit v průměru za 67 752 korun za metr čtvereční, v březnu 2017 stál metr čtvereční 74 588 korun, loni v březnu 84 505 korun a letos v březnu už 94 952 korun,“ vypočítává Petr Makovský.
Velmi podobné je to i v Brně. „Cena bytu 3+KK rostla od roku 2016 z 49 857 korun až na současných 61 179 korun za metr čtvereční,“ říká Ondřej Hon z CeMap – cenové mapy.
V praxi to znamená, že pokud si chce zájemce pořídit nemovitost ve velkém městě v hodnotě pěti milionů korun, potřebuje ideálně milion dvě stě tisíc korun, tedy dvacet procent LTV a čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti z vlastních prostředků. Ale jenom tím to nekončí.
K vstupním nákladům a pravidelné hypotéční splátce je nutné připočíst také měsíční provozní náklady na bydlení, jako jsou elektřina, plyn, voda, bytový fond a komunální poplatky. Ty se mohou u běžného bytu pohybovat kolem šesti tisíc korun za měsíc.
Nájmy ve velkých městech stále rostou. Co teď?
Podle Vladimíra Weisse, finančního poradce společnosti Partners, ale ani vyjmenované náklady zájemce o vlastní bydlení neodradí. Důvodem jsou stále rostoucí nájmy ve velkých městech.
„Prostě když chce někdo bydlet v Praze a dalších velkých městech, tak z pohledu měsíčního cash flow je menší zátěž platit v takovém městě hypotéku než nájem,“ shrnuje Weiss a dodává, že v praxi je znatelné, že zejména mladí lidé řeší současnou situaci pořízením vlastního bydlení mimo velká města.
Řešení? Žít mimo velké město
Finančně neúnosnou situaci nedávno vyřešil dvaatřicetiletý Šimon, jenž si nepřál zveřejnit své příjmení. Po několika letech v drahém pražském podnájmu si s pomocí hypotečního úvěru pořídil vlastní byt o výměře 76 metrů čtverečních v centru Českých Budějovic za 3,2 milionu korun. Najít práci bylo pro něj celkem snadné, a tak tento krok kvituje. „V Praze bych potřeboval na koupi podobného bytu minimálně dvojnásobek,“ hodnotí Šimon.
Stejně postupovali i mladí manželé, kteří zakoupili před několika lety stavební pozemek nedaleko Klatov. Za metr čtvereční zaplatili 360 korun. „V Praze jsme oba pracovali, ale po třech letech společného života v podnájmu jsme se rozhodli pro vlastní bydlení mimo metropoli,“ říká mladá žena a dodává, že měli štěstí. „Obec u Klatov tehdy prodávala stavební pozemky za zvýhodněnou cenu. Tamní zastupitelstvo se totiž snažilo podpořit výstavbu nových domů.“
Menší obce občas nabízejí pozemky výhodněji
Podobně postupují i mnohé další obce a to i přesto, že by měly obecní majetek zpeněžit za aktuální tržní cenu. Stává se ale, že s ohledem na další rozvoj vesnic mnohá zastupitelstva cenu sníží, protože za každého nového občana se jim zvyšují příjmy do obecního rozpočtu.
Finanční poradci potvrzují, že se se zvýhodněnou nabídkou pozemků i obecních bytů ve větších městech při sjednávání hypoték setkávají. Má to ale své podmínky.
„V některých případech se kupující musí zavázat ke kolaudaci budoucího domu do daného počtu let od koupě obecního pozemku a nesmí po určitou dobu pozemek prodat žádné další osobě. Koupě takového pozemku tak nemusí být vhodná pro každého,“ vysvětluje Vladimír Weiss.
Právě ceny pozemků bývají v mnoha případech rozhodující. „Pokud si zájemce koupí pozemek za rozumné peníze, vyjdou ho celkové náklady včetně stavby domu levněji než koupě bytu třeba v Praze. Výhodnější je to minimálně v přepočtu ceny na metry čtvereční podlahové plochy,“ zdůrazňuje Weiss.
Stejný názor má i Lukáš Babický. Podle něj menší obce do dvou tisíc obyvatel nabízejí ke koupi stavební pozemky už od 300 korun za metr čtvereční. „Pro výstavbu menšího rodinného domu postačí pozemek o velikosti kolem 650 metrů čtverečních, takže zájemce ho může zakoupit už od 195 tisíc korun výše. Pokud je už pozemek zasíťovaný, náklady ho vyjdou samozřejmě o něco dráž, to je ale u pozemků s vybudovanou infrastrukturou logické,“ doplňuje Babický.
Stavební pozemky v menších obcích za nižší pořizovací cenu kupují častěji mladí lidé, kterým nevadí dojíždění za potřebnou občanskou vybaveností. Starší lidé naopak vyhledávají pozemky ve větších městech, kde mají v docházkové vzdálenosti vše potřebné, tedy nejen obchody, ale také služby, třeba lékaře,“ upřesňuje Babický.
Obecních pozemků ale postupně ubývá, což je při stále větší zastavěnosti rodinnými domy logické. „Menší obce nové pozemky většinou nekupují, snaží se jen nevyužitý obecní majetek zpeněžit. V současné době je situace taková, že některé obce už žádný svůj majetek nemají,“ uzavírá Babický.
Jak postupovat při koupi pozemku od obecního (městského) úřadu?
Prodej obecního pozemku je podroben Zákonu o obcích a pro platnost kupní smlouvy je nutné se držet pravidel v něm stanovených.
- Zveřejnění záměru prodeje obecního/městského pozemku na úřední desce.
- Doba vyvěšení je minimálně 15 dnů. Obec může tuto dobu prodloužit, ne však zkrátit. Lhůta má zaručit prostor k podání nabídek nebo podnětů k projednání.
- Na úřední desce musí být pozemek řádně specifikován: název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, účel, ke kterému pozemek slouží (zástavba, rekreace aj).
- Další informace, které nejsou zákonem nařízeny. Jedná se například o zákres pozemku v mapě, minimální nabízenou cenu, podmínku výstavby do určité doby či hodnotící kritéria výběru.
- Odsouhlasení prodeje obecního pozemku konkrétní osobě obecním zastupitelstvem.
- Podpis kupní smlouvy (za obecní úřad podepisuje starosta). Kupní smlouvu je dobré doplnit doložkou, která potvrzuje dodržení zákonných podmínek (odsouhlasení zastupitelstvem, doba zveřejnění na úřední desce).
- Podání návrhu na vklad změny vlastníka pozemku na místně příslušný katastrální úřad.
Zdroj: iDNES.cz